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要注意了!在这8个大城市买房,请做好20年站山头的准备

2020-09-25 22:09:45 点击 评论

首先,请大家思考一个房地产哲学问题——城市的房价长期是由什么决定的?

当,看得见的手和看不见的手掰腕子,短期来看,一定是看得见的手占优势,但长期来看,一定是看不见的手占优势。

比如,深圳,为什么每一轮房地产上涨周期都是深圳一马当先。

当你看了下面这张图,就会明白终极的原因是什么?

近20年,深圳每年户籍人口增量在20万到30万,当然在全国户籍放开之前,这个增量你可以认为是深圳新生人口的出生量。

但是这还不是最可怕的,最可怕的是深圳每年常住人口增量平均可以达到60万,也就是说每年从外地迁来深圳的人口可以达到30万左右,这是一个什么概念,这是一个内地中等县城一半人口。

2017年,一份有关《深圳租赁》的白皮书表示,在这个城市:80%的人口租房住,70%的租客住在城中村。

这就是这个城市,房价最大的底气。说句要挨骂的话,从长期来看,当这个城市规模达到京沪之前,房价选择只有两个——暴涨和缓涨。

从长久来看,城市的房价是由城市增量人口决定的,但是这个数据从全国水平来看,一直在走低。

一线城市,二线城市,三线城市,人口增速都在下降,而且越是大城市这个指标下降的越明显,只有四线城市,也就是小型地级市或者县城,维持着小规模的增长。

这其中最深层次的原因,就是人口生育率的下降。

城市越发展,经济越发展,人口生育率越低,这是一个全球规律,美国如此,日本如此,韩国如此,现在整个亚洲不为人口问题担心的恐怕就只有东南亚和印度了。

回到中国,我们先看全国三十一个省市,自治区,新增人口的数量。

我们把时间段分为三段:2001年到2010年,2011年到2015年,2016年到2019年。

第一个十年中,全国人口增量最高的省份分别是:广东、浙江、山东、河北、江苏、天津、上海和北京。人口负增长则是:安徽、四川、广西、河南、重庆、贵州、湖北。

很显然,以上这七个省市,不是因为不能生,而是因为不能留,新增人口基本上都“孔雀东南飞了”。

最近五年,全国人口新增较多的则是:广东、浙江、山东、安徽、四川、河北和广西。

人口流出省份则变成:辽吉黑和北京,北京谁都懂是政策性流出,辽吉黑呢,恐怕和经济的停滞是个强相关

那么,人口增长除了新生人口,还决定于人口迁移数量。

这张图就剔除人口出生因素来看人口迁移:

近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万,这是这五年来中国人口争夺战最大的赢家;

上海、北京因近年严控人口规模,均由人口净流入转变为净流出;

中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外,其余各省均为持续净流出状态;重庆、四川、陕西近年人口持续回流,其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上;

东北三省经济持续低迷,人口净流出规模持续扩大,辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万,近4年年均净流出5万。不过令人吃惊的是山东,人口流出量这五年居然比黑吉辽还要多,让人大跌眼镜。

说完了省和自治区,我们重点来说城市。

10年前,北京、上海是人口流入的大户。

5年前,天津突然成为人口流入的大户,然后就突然失速下落,让人有点唏嘘。

这5年呢?

两个后发一线城市——广州和深圳,两个新一线城市——杭州和长沙,成了这五年中国城市人口大战的最大四个赢家。深、广、杭、以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入,四城近4年常住人口年均净流入分别达28、28、27、20万,较2011-2015年均有大幅增长。

尤其值得的一提的是长沙,居然在和成都、重庆、武汉、南京等强二线的竞争中,不得不说,低房价是最好的人口吸铁石。

宁波、西安、成都、郑州、重庆近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上;这几个城市均为所在都市圈核心城市,近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。

然而,这里面又分两种情况,城市的吸引力也是分等级的。

前不久,国民经略制作的一张图——主要省会城市省外购房客户占比,就很能说明问题。很显然,一个省会城市如果只能吸引自己省份的客户,说明它的吸引力是有限的,对于全国来说,它也只能算一个省域中心而不是区域中心。

就拿刚才人口净流入都是二十多万的长沙和杭州来说,杭州省外购房比例客户达到53%,而长沙只有15%,从这个角度看杭州城市的含金量就要远超长沙。

另外,西安、郑州相比较,人口净流入也差不多,虽然我是郑州人,但是我也要承认,郑州的城市含金量比西安要差。郑州还只是河南的郑州,但是西安至少是整个中国西北五省的中心城市。

不过,好在河南是全国人口的大省,存量雄厚,即使人口流出河南一些,剩下的人口转移,也足够郑州消化。不过,坦率地说留下的都是次一等人才,这也会造成郑州经济长时间在中低端徘徊。

所以,最可怕的城市情况就是——自己的城市圈人口没啥流入,甚至流出。因为这会造成这个城市无血可抽,甚至被人抽血。

下面这张图,就是典型的中国33个城市圈,人口流入流出的统计图。

北京不去说,这是政策要它人口流出。

福州问题也不大,毕竟那是中国除了长三角珠三角最富裕的一个省份的省会。

济南,从长时间来看问题也不大,山东GDP增长和人口,保证了它的房价还是有底线的,近期房价下跌是前一段上涨太猛造成的。相反现在急需要解决倒是青岛和济南谁优先的问题。

从苏锡常往后的城市,买房都应该注意了,因为城市圈人口流入的乏力会造成房价长时间没有前途。

昆明,西宁、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、石家庄、长春,这个八个城市,从都市圈人口角度是房价长期没啥前途的城市。都市圈中心城市如此,所谓副中心、多中心城市更是如此。


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