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投资知识分享:商业地产入门 如何辨别商业地产

2020-09-25 22:34:16 点击 评论

住宅类地产和商业地产从开发运营角度来说,可以被看成是“两个行业”!

两类地产从开发伊始,其理论基础和目的就是不同的:

  • 住宅类开发的理论基础是产品供需理论,商业开发遵循投资和金融理论;

  • 住宅地产的本质是商品,商业地产的本质是有长期收益权的金融工具;

投资人从投资住宅类地产过渡到投资商业地产,在投资行为上看,是一个质的飞跃。投资者需要了解每个项目的特性,这样有利于投资者根据风险和预期回报选择适合自己的方案。

在美国,普通的投资者也有大量的机会参与到商业地产投资中,而商业地产投资的投资策略是决定地产项目是否成功的核心。今天这一篇,小编就来聊聊商业地产的投资策略分类:

简单地分类,商业地产投资策略分为以下四种类型:

  • 核心型(Core): 低风险/低回报

  • 核心增益型(Core Plus): 较低风险/较低回报

  • 增值型(Value Added): 中高风险/中高回报

  • 机会型(Opportunistic): 高风险/高回报

在投资前,投资人需要考虑的各类因素,仅仅用风险和回报来解释一个投资策略过于简单粗暴,因此,我们再列一个详细的列表,用参数(投资人需要考虑的)来分析各种投资策略:

投资策略类型

  • 核心型

核心型投资策略往往会长期持有房产,通过稳定、长期的现金流来获益。这类投资主要集中于大都市如纽约、洛杉矶等的繁华地段,租户通常为信誉良好的长期租赁者。核心型投资的风险与债券类似,但收益明显高于债券。

特点:低风险/低回报、负债一般低于资产的50%、稳定的现金流、往往投资繁华地段的地产、回报率一般为7%~11%。

  • 核心增益型

核心增益型投资策略与核心型类似,但由于地理位置没那么受欢迎(位于小城市或者大都市的二级市场),租户的租期更短或者房产的状态稍差等原因造成了更多的风险,因此投资回报也比核心型投资高,一般在8%-12%之间。在欧美比较成熟的房地产市场,核心型和核心增益型的投资机会相比中国更多。

特点:风险适中/回报适中、负债一般低于资产的65%、回报率一般在8%~12%。

  • 增值型

增值型投资策略一般是在价格较低时收购商业地产,通过翻新改造、改变市场营销、租赁策略等方式使资产增值,再以较高的价格卖出获得收益或继续持有获得较高的现金流。增值型的借贷率一般在65%-75%左右,通常高于核心型和核心增益型投资,投资的回报率在10%-15%左右。

特点:中高风险/中高回报、投资需要有所改善的项目,通过资产增值带来预期回报。

  • 机会型

机会型投资一般投资需要大规模改造的项目,或者新建商业、住宅大楼。这类投资风险较大,因为买下房产时通常没有现金流,并且需要复杂的改建或新建计划,需要投资者本身有较强的实力和雄厚的资金来承担。机会型投资的回报率分布较为分散,从亏损到超高收益都有可能。

特点:高风险/高回报、负债一般高于资产的70%、投资需大规模改造的项目或新建项目。

鉴于现今的经济形势,大多数投资者都希望选择一个投资者策略稳健,抗风险能力强,但同时回报中上,尤其是现金流健康的投资项目。但这样的项目存在吗?我们看看下面这个项目的投资策略:

其中被红色方框标注的地方,就是该项目投资策略的定义。

MG 产品分析

从上表我们可以分析出:

· 该项目的投资策略偏“核心增值型”

· 但由于其资产策略偏向“增值型”,因此年内部收益率又高于“核心增值型”;

· 与此同时,它还拥有绝大部分的稳定租户!

这是一个真实的投资项目数据吗?这个现实存在吗?实际上,以上分析的四种理论模型,遇到真实情况,不同的物业,不同的运营策略,因此各实际项目的投资策略不会完全照搬理论模型!

例如,上图这个是曼斯特国际self-storage自助仓基金的投资策略:

1, 策略制定为“收购”代替“新建”(机会型),减少了大规模的工程带来的时间、工期的风险和成本;

2, 由于自助仓从收购(带租收购)到改造完成,原有租户的损失率低于10%,因此本策略在“稳定租户”一栏上,偏向于风险最低的“核心型”,当然这也由和自助仓物业本身用于储物而不是居住的独特特性所决定的。

3, 由于自助仓行业本身的技术落后,因此项目收购自助仓后,在硬件设备,经营管理上进行全面升级改造,实行无人化经营,因此每处改造后的物业资产增值空间非常大,将为投资人带来丰厚的收益。

最后,我们用一张图来表述一下一个在当下投资环境中,大家都喜欢的“稳中求增”的投资类型定位:

黄色代表的是理想型投资策略,这种100%回报,0风险的投资类型在现实生活中并不存在。

但是,我们可以去寻找与此类型相似(趋近)的投资项目,也就是图中的颜色曲线更接近黄色曲线的形状;或者说,各颜色的图形所占面积越大越好。

多个产品对比分析


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